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破屋理論，apple深有所感 >_<

發起人 apple

2006-11-24 05:24:35　IP:59.125.116.***
看了這個月住展雜誌，馮先勉博士的文章，apple感觸良多。

有委員一直不希望apple在網路上講太多話，所以我好一陣子沒能在這裡暢所欲言，還好apple卸任在即，所以有一些心得，想和一路走來的各位好朋友好好分享。

我常引用李遠哲院長的話，這個社會始終有向上提升、與向下沈淪兩種力量在拉扯，社區是一個小社會，自然也會有這兩股力量的角力。

apple這一年來，一直為維持社區的房價和生活品質而努力，同時確保自己的財產不縮水、家人生活的安全和舒適。但是同時有一股力量，一直在蠢蠢欲動，apple堅守不發包工程的做法，是會擋到某些人的財路的，也就三不五時會聽到一些匪夷所思的流言，或者是有人刻意打擊工作人員士氣的消息。

其實，大家都知道這一股力量的來源、目的和企圖，只是礙於鄰居之誼，不把話說破而已。但是姑息適足以養奸，隨著管理委員改選日近，卻發現有人變本加利、動作不斷，不但到處傳播不實的言論，甚至以第二屆主委自居，和廠商談條件。言行誇張、讓人錯愕。（apple持續蒐證中）

社區是大家的，apple就像是大隊接力的第一棒，社區需要正直、有擔當的人一棒一棒的接續下去，唯有社區意識抬頭、好人出頭，才能免除破屋理論的命運。

apple當初的承諾：房價的提升、公設的移交、生活的品質，已經有所成效，我會在剩下的2個月任期內努力完成：安全維護、生活管理和制度的建立等三項重大的工作。希望第二屆管委會，能在現有的基礎上繼續努力。

在此懇請大家一定要踴躍出席區大會，不克前來也一定要請人代理，幫助社區把制度建立起來。

也懇請各位賢能之士，抱著利人利己的心，擔任社區的管理委員和監察人。如果大家都不挺身而出，社區很可能會被有心人掌控，到時候、不但社區的荷包會大縮水、我們的資產也會跌價，那時再怪誰也沒有用了。

天佑玫瑰、大家加油！！！

http://www.myhousing.com.tw/topic_305_1.htm

以下節錄馮博士的文章：投資房地產必勝的無敵三理論

第二，「破屋理論」

在台灣同樣地段、產品，預售屋售價多高於新成屋。
在世界上大多數的地方，成屋的價格都比預售屋要高，可是為什麼在台灣剛好相反，預售屋的價格比成屋高？更令人好奇的發現是，有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格！亦即以後就再也沒有更高的價格出現了！

這就是破屋理論的精髓！因為一幢房屋的所有權如果分散了，就如同房屋破碎了，不再容易會有大的增值潛力了。

以投資的角度而言，如果真如此，就代表了投資風險的極大。因為，任何房地產商品，如果購買後，其價格會隨著時間下跌，就不值得投資！

一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿，其至一棟旅館或是博物館，是舊的貴？還是新的貴呢？時間是站在新的一方還是舊的？如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值，投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢？

因此，如果無法確定所購買的商品，會比未來新製造出來的要好，有什麼理由，投資者要現在下手進行投資呢？

產權分散難增值

在台灣，由於房屋在傳統上是一戶一戶的賣，所以一幢樓房內的所有權是分散的，這就埋下了日後衰敗的種子，在購屋當時，大多數的住戶其經濟狀況可能還較為一致，但當時間一久，各人的經濟狀況發生變化，對於公共事務的意見自然分歧。

例如：大至大樓外牆老舊是否要拉皮更新？電梯穩定度不足是否要更換？空調及冷熱水管系統是否要統一更新？︰︰小至招牌是否要統一管理？清潔維護及保全人員的水準是否要提昇？垃圾是否要統一收集？管理費不足是否要增加？︰︰

如果要花錢，每一項問題都不容易取得共識，這點可以觀察台灣的立法院現象。但不幸的是，每一項決定都影響到全棟大樓的價值。由於是希望採取民主的程序解決公共的問題，自然是不容易有效率的，於是乎「劣幣驅逐良幣」的情形幾乎在每一棟建築物中發生，而最後的決策往往是受到經濟力最差的住戶所牽制，因此導致每棟建築物的水準自然每下愈況，成屋的價格自然也大受影響！

在上述的情況下，有經濟能力的人自然不願久居，選擇良屋而遷。也因為他們經濟能力強，所以，也有能力最先搬出（其另購新屋，所以預售屋價格自然漲高），當社區內有經濟能力的住戶愈少時，社區品質自然就向下沈淪了。

由於管理品質愈來愈差，最終或許將變成貧民窟，而失去投資的價值。這點不是在危言聳聽，先進國家，即使美國亦是如此，當所有權分散時，就已經敲響了該幢建築物的喪鐘，這就是破屋理論的真意！