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| 【鏈結】社區管理費交付信託，不怕被A走 |
發起人 apple
 2006-04-30 16:40:37 IP:220.229.29.*** http://www 2004/11/16 社區管理費交付信託，不怕被A走 居住社區的民眾常有一個隱憂，就是每個月繳交的管理費，是否都有被善加運用？長時間累積下來的鉅額社區管理基金，是否都能妥當保管沒被有心人私自挪用？當傳出某社區管理基金有弊端時，住戶除了擔驚受怕外，實在也無可奈何。 現在這個問題終於有解了，目前已有許多銀行推出公寓大廈管理基金信託服務，管理委員會可以將數百萬、甚至上千萬的管理費交由銀行受託管理，杜絕過去大筆錢存在管理委員會或個人名下所產生的弊端，這筆社區資金，除了請銀行保管外，還可以與銀行約定做低風險的投資來有效運用。 社區基金 存放個人名下風險大 去年底修正通過的「公寓大廈管理條例」規定，凡公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，並依法向地方主管機關報備，就是希望能更加保障住戶安全。可惜的是在社區管理費的保管運用方面，卻還沒有任何法規來規範，讓社區管理基金的安全暴露在風險之下。 例如，有時候社區管理委員會的主委或財委，並無惡意要盜用或挪用社區基金，可能只因為個人負債被法院強制執行時，以其名義代管的百萬、千萬的資金，卻連帶變成債權人求償標的。所以把社區管理費放在個人戶頭，風險實在很大，這已經無關主委或財委個人道德信用問題，社區居民能做的，只有禱告管委會主事者發達不要倒閉，不要發生財務困難而挪用社區公款。何況即使放在管理委員會名下，由於管理委員會的運作方式，是採委員會合議制，仍可能有人謀不贓的情形。所以，唯有透過管理基金信託，才能確保社區基金的安全。 據了解，大部分公寓大廈管理基金信託契約中都會設立信託監察人，約定任何管理基金的提領或是信託契約的終止，均須經過信託監察人的同意，加上受託銀行的監控，讓資金流向更為透明合理。而且，大樓管理基金一旦交付信託，因為信託帳戶具獨立性，可以保障資金不受任何管理委員個人債務或管理委員會不當決議的影響。 社區基金交付信託 還可附帶投資理財 現在社區與公寓大廈的住宅是都會區的主流。傳統社區管理基金的支付用途，可分為小額日常開銷及重大修繕準備兩類，針對社區設施保養、維修及警衛薪資等小額開銷經費，管委會一般是開立活期存款，至於大額維修的準備金，則多以定期存款方式存放。定存雖然較為穩當，但是社區臨時有大筆資金需求時，定存須提前解約而損失利息，不定存又讓大筆資金閒置。如果社區能將管理基金交付信託，管理會可以與銀行約定，將資金投資債券型基金、平衡型基金等等，資金流動性佳，調度更有彈性，而且投資報酬也極為穩健。 不過，管理基金交付信託後，銀行會先收取一筆簽約費用，大約數 千元至數萬元，以及後續每年的管理費用，任何社區想把管理費交付信託前必須有成本考量，以免造成住戶的誤會與不滿。據訪查發現，今年銀行信託保管費用在多家銀行競爭下，已下滑到千分之二到千分之六，也就是說，每一百萬元每年要繳二千元到六千元信託管理費。至於繳費方式，有的銀行採取按月繳，有的則每年定時一次交付。雖然有些花費，但總的來說，總比找一個會計師來監管帳目是否清楚所花的費用便宜。 社區基金交付信託 需衡量保管費負擔 根據保守估計，台灣約有數十萬棟公寓大廈，不到一半依法成立管理委員會組織。其中懂得將高額管理費基金交付信託者，更是少數。 希望在銀行業者的努力推廣，與有識之士的見證之下，能逐步將社區管理費導入信託，徹底保障所有住戶的權益。 但是大樓管理基金交付信託每年需支付給銀行管理費成本，銀行專家建議，基於經濟效益考量，社區住戶規模超過百戶，或是基金已累積達600萬元以上，交付信託較划算。社區基金規模不大時，理財投資效益太少，盈餘不足以繳納每年銀行託管費，可能會逐漸耗損一些本金，是否願意犧牲些許本金換得管理基金的安全，全賴社區的智慧與選擇了。 房地產買賣 交付信託最安心 根據調查，台灣人最大支出是花在房地產。對這個占據最大資產 比重的房事，以往買賣雙方都是靠個人信用在承諾與履行，現在較新 的觀念是交付信託最安全。因為不論是購買預售屋、成屋，或是買賣 土地，交易的期間都很長，金額也很龐大，稍有不慎都可能造成不可 彌補的損失，如果透過信託，就會有更客觀公正合法的第三者來保障 買賣雙方的權益。（其中有許多關鍵與角色，是一般仲介業辦不到也 無法承諾的） 預售屋有信託 好賣又搶手 近年來由於銀行推出優惠房貸利率，使得房地產景氣一片欣欣向榮，各地區的預售屋更是如雨後春筍般紛紛冒出。但由於預售屋從簽約到交屋通常約需二至三年，在如此長的工期，購屋者所繳交的簽約款、工程款，若能交付給獨立公信單位來管理，專款專用，對消費者購屋將更有保障。 為消弭購屋者之疑慮，市場訊息敏感，觀念變通較快的建商，已紛紛先與銀行簽立信託契約，並在廣告文宣及銷售現場，大力宣揚利用信託機制將客戶所繳款項完全交付受託銀行控管，將來建屋進度若有依約如期分段完成，建商才能向受託銀行領取客戶預繳的錢，買屋客戶可得到前所未有的保障。此項售屋新措施一推出，果然引起廣大迴響，有信託的預售屋也在各地賣得搶搶滾，建商、買屋人皆大歡喜。 預售屋信託的精神是專款專用，不怕時間拉長變數多。此外信託財產權有獨立性，一旦建商將客戶訂金工程款交付信託，財產就不屬於委託人(建商)，而是歸受託人（銀行信託部）名下，就算建商經營不善倒閉，債權人也無法對信託財產強制執行。因此不管建商在建屋的過程中發生財務危機，該筆資金已與建商的財務「隔離」，且依信託合約這筆錢一定要用在興建房屋上，對購屋者較有保障。 尤其是地主、建商間的關係較為複雜的建案，常會因為太多變數 ，而使得建案停擺，地主與建商若能協調，將土地與資金都交付信託專戶，消費者將減少疑慮，對促進買賣成交必有莫大助益。 銀行建議購屋者，可以向預售屋代銷業務員要求出具土地謄本， 檢視該筆土地產權是否已過戶到銀行信託專戶中，若仍在建商或 是地主名下，即表示尚未信託，消費者在付出訂金之前，可得要多 想想，至少也要了解建商的資金背景是否雄厚，並參考過去的建案 風評。 善用信託 減低不動產買賣風險 除了預售屋，其他重大的土地買賣、高價成屋、廠房交易，也需要風險管理機制來做保障，為了交易的順利安全，最好雙方能主動協調交付信託。 以豪華成屋買賣為例，通常其交易流程為簽約、用印、完稅、產權過戶，時間長達一個半月，而買方在每一交易階段，都得給付高額價金，若碰到不法之徒，收了千萬元鉅款後便逃匿無蹤，將造成買方極大損失。若買方能要求賣方將房屋交付信託，或買方將預定繳交的款項交付信託，約定產權過戶完畢後，才由信託機構將款項交給賣方，將能確保買方的權益。其他如動輒數百萬、數千萬的土地買賣，也適合比照上述信託辦法處理，對買賣雙方都更有保障。 |
