| 《 社區討論版 》 |
| 再談「社區管理委員會」 |
發起人 請參考
 2006-04-12 14:53:33 IP:210.69.214.*** 社區成立之初，最繁雜、瑣碎、最累的當屬管理委員會的成員了。社區要能正常運作，這些人功勞可居。 很多社區為了體恤管理委員的辛勞，訂定了一些回饋辦法，讓辛苦的委員也有些許的回報。即使如此，大多數的人仍對「管理委員」的職務敬而遠之。 很訝異，本社區並未對「管理委員」提供優惠辦法，這些委員仍能無怨無悔的替社區服務，真是不易，亦令人敬佩。 雖然管理委員會如此盡職，仍看到許多人對管委會的一些做法不盡認同，就如前所討論：管理費60元合理嗎？200戶社區真有必要請1個主任1個秘書嗎？SPA 健身房、 KTV是否開放？社區用電？停車場管理？保全…… 畢竟，一個家庭中有時候有會有意見相左之時，況且，社區中人多意見也就多，也就不稀奇了。 造成此現象是因為社區並未特別規範「社區管理委員會」權利與義務，比如，權限到哪？可無限制使用社區經費？可任意決定社區任何一件大事？目前管委會權力未設限，4個人就可決定社區的一切，這是一件很冒險的事。如果委員會中有4人決定每坪收100元或150元….管理費、如果管委會沒事新增xx….等設施…是否大家就繳錢認倒楣呢，如果每坪收200元，保證各位可享受五星級待遇，想嗎！！ 個人認為，應設定嚴謹的「社區管理委員會」權利與義務，納入住戶公約，要求所有住戶共同遵守，超過「社區管理委會」權限事項應交由住戶大會決定，社區要什麼樣的生活水平，在不違法的情形下，應由全體住戶自己決定，如此，可避免少數人決定大樓所有的一切，由所有住戶共同承擔責任，也避免「社區管理委會」自行決定後，還要遭受不滿住戶的非議。 我們都非常信任現任的所有委員，也很放心的將社區委由他們管理，但誰能保證下一任委員或下下任委員…..是否夠用心、清廉。若碰到較有心機的人，會發生哪些事，誰能保證。 為了社區長久良性發展，就必須建立制度，強力建議應特別規範「社區管理委會」權利與義務，雖不易但值得。不然，對用心的委員責任太沉重，對有心機的委員社區太危險（4個人很容易辦到）。  |
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回應者:apple
2006-04-19 09:12:12 IP:218.175.198.***
但是請參考大大的擔心，4個委員就可以操縱整個社區，這個顧慮是一定會存在的，其實不只是我們社區，我們的國家也是。 根本的解決之道是： 1. 慎選委員。 2. 住戶熱心參與社區事務。 3. 住戶多多出席管委會的會議。 關於區大會，每年都會定期召開，管委會和區大會有不同的執掌，區大會是權力機構，管委會是權力執行機構，管委會是代理合議制，做決議就是管委會的主要功能之一。 很多社區因為意見分歧，管理委員不願意扛責任，幾乎所有的事都送區大會決議，但區大會又開不成、或是決議做不成，整個社區事務停擺。 走一趟台北縣、你會看到很多沒有管委會的社區，或是像新莊的典藏羅X這樣2年換6個管委會的社區。 apple認為： 民主的真諦是參與。 區大會不是萬靈丹。 不管管委會怎麼做，抱怨一定會有，溝通真的很重要。 感恩哪 
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回應者:請參考
2006-04-18 16:59:00 IP:210.69.214.***
感謝「Frank」大大示意，對社區之用心令人敬佩。 依目前社區配置情形，個人並不認為每坪60元管理費有不合理之處，只是制定過程已違反規約，當住戶拒繳時，管理委員會仍能強制嗎？ 『社區公約』為制式條款，條款中有太多模糊、彈性空間，會提出特別強調規範「社區管理委會」權限，是希望管理委員會能好做事，又可避免往後有不肖委員做出傷害社區之事。例如：10萬元以上（假設）授權管委會辦理，10萬元以上採購（緊急事件除外）應提區分所有權人會議決議….. 當然最令人不解的是，管委會是負責執行區分所有權人會議決議。目前社區區分所有權人會議似乎只負責選委員而已，看不到有哪些決議的事，其他就是委員會的事，似乎有些本末倒置。也就難怪會有如此多的雜音，對委員也不甚公平，責任太重了。 住戶有權決定她要什麼樣的社區，並非委員會一廂情願看法。最終要繳管理費、電費的是住戶嘛，這麼多住戶，或許有些很有錢，希望將社區裝飾的美輪美奐，或許有些並非這麼富有，只希望有充實乾淨的社區，並不需要華麗的外表….就如前大大所提，社區需要光體嗎？有錢的不在乎電費，沒錢的卻很在意。因此需要區分所有權人會議討論，讓所有住戶決議後實施，多餘的雜音也就不足為奇了。 現今社區不管大事小事，委員會一手包辦，委員會對社區盡心盡力，個人衷心的感謝。但決議影響到其他住戶權益時，不免又是一頓抱怨。在辛苦之餘，希望委員會能注意到委員會之上還有「區分所有權人會議」可運用，也讓所有住戶對社區有個表達的機會（共同決議，誰也沒話說）。 |
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回應者:請參考
2006-04-18 14:29:16 IP:210.69.214.***
聽說台北市政府為了營造市區夜景，找了總統府、中央銀行、新光三越…….做光體設計，電費由台北市政府支付。夏季電費將至，三重市市公所不知有否這項補助，若有，就皆大歡喜了。 |
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回應者:Rabbit
2006-04-16 22:26:34 IP:61.224.200.***
雖然點燈真的很漂亮,但是付出的代價也很可觀. 每個人的需求都不一樣,但我個人認為能省則省. 且不希望每月的"公共電費支出"比我"住家自用" 的還要高. 
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回應者:dc
2006-04-16 22:00:43 IP:220.133.2.***
看了apple大大的"離題的話"的內容， 身為土生土長的三重人，心有戚戚焉。 初見"玫瑰"，讓人心動的除了她所展現的風華與光芒之外，心中竊喜，終於可以在土生土長的三重看到了這樣的社區產品(飯店式豪宅管理、SPA、健身房...)。 然而，這幾天，從平面道路或高速公路，看到的"玫瑰"都是黯淡無光的，讓人心生疑惑，本是綻放光豔的"玫瑰"怎麼會變成這個模樣了呢？ 如果，社區公電的費用狀況已經釐清了的話，想請問一聲：社區的光體照明何時可以恢復呢？是否，可以讓我們的願景"玫瑰"繼續地璀璨放出應有的光芒呢？ 深愛"玫瑰"的居民敬上。 
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回應者:apple
2006-04-16 00:28:29 IP:220.229.29.***
感謝兩位大大的高見，apple受益良多，我所主持的管委會雖然儘量做到合法、公平、公開，但還是難免疏漏，請大家不吝指正，我一定會不斷修正、改進。 我想說些離題的話： 坦白說，三重地區真正有管理經驗的社區並不多，很多現代化都市早已形成的市民文化，在我們社區卻才剛要萌芽，所以我一直強調溝通的重要。 好消息是： 我們的經驗正在逐步影響三重地區的新建案，以與玫瑰隔高速公路對望的築城x富為例，他們就在修正我們的弱點，比如說：垃圾冷凍庫、光體全部採用LED、管理費訂在60元、公電預估1000元等…很明顯都是在避免發生類似我們目前所遭逢的問題。 三重的進步是無可避免的趨勢，我常常提醒自己，不要再把三重人以前的生活習慣緊抱不放，而應該勇於改變，當初很多朋友認為三重人絕對做不到的事，卻正在我們社區次第發生，這讓我很開心。 我常把三重比喻為紐約的布魯克林區，隨著都會的發展，三重的發展也是必然的。 因緣際會，玫瑰成為三重朝向現代化都市進步的試金石。 玫瑰是一個願景社區，需要每一個人的疼惜與加持。只有大家的熱烈參與，才能儘量避免少數人做出錯誤決策所造成的傷害。 感恩哪
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回應者:A2-7F(Fran
2006-04-15 16:46:53 IP:211.76.97.***
呼叫收到了！很高興又多了『請參考』大大的意見。 關於『請參考』大大所提的諸項疑問，其實在交屋時合康有給每位住戶簽署的『社區公約』（後經區分所有權人第一次大會有三項修訂）裡頭，大部分都有答案，請各位再複習一下內容就知道了。 我試著從該『社區公約』條文中來做解釋： 有關『請參考』大大文中所提『…社區並未特別規範「社區管理委員會」權利與義務，比如，權限到哪？可無限制使用社區經費？可任意決定社區任何一件大事？…』之疑問 ----相關解釋條文請參閱『社區公約』： 『第三條第三項、下列各款事項，應經區分所有權人會議決議：…（二）管理委員執行費用之支付項目及支付辦法（三）本社區之重大修繕或改良…』 『第九條：主任委員、副主任委員及財務委員之權限…』 從以上『社區公約』相關條文應該足以解釋『請參考』大大文中所提的疑問，而毋須再訂更嚴謹的「社區管理委員會」權利與義務。若害怕萬一有心機的四個委員會亂做決定，可依照『社區公約』第五條之程序任免之。 但是每坪60元管理費的制訂過程，我個人也覺得似乎有違『社區公約』：『第三條第三項、下列各款事項，應經區分所有權人會議決議：…（二）管理委員執行費用之支付項目及支付辦法…』，建議主委應在補選監委之區分所有權人會議中補正這個瑕疵。 ************************************************************* 至於目前管委會運作不順之處，我個人覺得有以下因素： 一、最主要是被合康不當行銷手法害了（建築規劃vs社區定位vs住戶客群vs…完全對不起來，『飯店式管理豪宅』未蒙其利，先受其害） 二、住戶大多數沒有住過管理式大樓經驗，對環境尚未適應，也不知如何升級 三、住戶參與社區事務主動性不足（可能還不好意思，若能像網站裡討論這麼熱烈就好了） 四、所委託的保全/物管公司未發揮其專業性，無法順利輔導我們社區上軌道 五、許多基本管理規章（註1），未制訂，合康至今還沒有交付交屋手冊（註2），所以社區處於缺乏管理規章的階段，住戶們平日處事無所依循。 解決之道： 一、如同現在已更換新的社區主任（個人贊成），要求其運用公司資源迅速制訂相關管理規章，選用適任人事。 對於新的社區主任，請主委問他3個目前住戶常抱怨問題的解決之道？（例：周邊及地下車庫違停之處理？垃圾問題？門禁保全之管制？）聽聽他如何解決？如何跟住戶溝通？溝通的方式和話術是否觀念正確？ 如果這3個問題可以測試通過，才算是通過基本面試！否則，不用考慮，馬上再換人！國光若在三個月試用期內無法找到適任的管理主任跟人員，其他事情一定也做不好，就立刻解約，再找其他公司。 二、鼓動住戶熱心參與社區經營，把不滿聲音化為助力，使負數轉為正數，一來一往，進步就會快得多。（此時人氣為上） 希望每棟樓委每次開會至少邀請1~2名住戶來出席，最好是意見領袖更佳，這樣會議室會坐滿一點，有助於將資訊不對稱降至最低，如此可發揮網絡效益，讓溝通會暢通一點。但是希望開會時每項議題能開放兩名住戶發言機會，一般住戶實難事先擬好書面意見。 三、多辦講座與活動，以促進教育訓練和聯誼交流 講座來源包括免費的公家資源，（找公所或市府各局處講垃圾分類、消防演練、公寓大廈管理….議題）及住戶的心得分享，聯誼交流包括跳蚤市場、里辦公室協辦一日遊…等 以上為暫時想到的部分。 註1：還需修訂及制訂的管理規章如下，可做為住戶手冊的規章內容 社區常態性管理規定 社區動態性管理規定 管理費催繳辦法 KTV、運動房、會議室使用管理辦法 地下車庫管理規則 委託租屋管理辦法 委託租車位管理辦法 房屋租售管理辦法 門禁管理規則 臨時停車管理辦法 電梯使用規則 垃圾處理辦法 註2：交屋手冊在本版別的話題中我有提出內容項目說明 |
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回應者:apple
2006-04-15 00:16:30 IP:61.66.191.***
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