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問卷、連署、公投、自救會，是社區大樓居民經常拿來解決問題的方法。公寓大廈碰到沒有前例的難題、不知如何解決時，居民或管理委員最先想到的，就是做問卷調查、匯集眾人意見來做為推動公共事務的參考。另外當居民想要、或不希望管理委員會做某些事，而管理委員卻固執己見時，大家會用連署來表達意見、形成壓力，甚至要求進行公投，迫使掌權者從善如流。如果管理委員會或主任委員視若無睹，繼續我行我素，罷免管理委員或組織自救會進行抗爭的聲音就會出現。
從社區大樓成立公寓大廈管理組織，產生管理委員會或管理負責人的那一刻開始。社區大樓就在個別區分所有權人及住戶外，產生出另一個代表全體成員共同利益的獨立人格。為了效率，社區大樓區分所有權人必須將處理公共事務的權力授予這些代表。但在交付權力後，管理委員會或管理負責人站在公共利益角度思考問題，卻經常會和區分所有權人及住戶在利益立場上發生衝突。
譬如建商預收了六個月管理費，三個月後管理委員會成立；建商把錢移交管理委員會，住戶們認為前三個月管理費應該拿建商所移交的錢抵扣，不必再繳，管理委員會卻認為建商移交的是公共基金，住戶得重新開始繳交，不應主張抵扣。這就是典型的本位主義，管理委員雖然也是住戶，但卻因為職務關係選擇站在住戶的對立面，認為公共基金越多越好。
除此之外，管理委員會與住戶衝突的例子不勝枚舉。像管理委員會想要讓樓梯間電梯間保持淨空，可是住戶卻想擺鞋櫃、腳踏車。也有時住戶要求管理委員會維護秩序、對違反共同利益的行為進行干涉，可是管理委員會卻偏偏不願得罪任何人。類似的情節隨處可見，也是管理公共事務的真實面貌。
正常的管理委員會都不想得罪住戶，但一來公共事務本來就不可能做到讓每一個人都滿意，再者管理委員會維護公共利益的立場本來就和住戶個人利益存在微妙的緊張關係。此外管理委員們通常不具有處理公共事務的經驗能力，往往明明滿懷善意出發，搞到後來卻裡外不是人。
對有心做事的管理委員會而言，問卷調查是預防和減少推動公共事務過程發生不愉快的好方法，管理委員會可藉此讓居民感到受尊重，減少不必要阻力。並可依照住戶反應，調整推動公共事務計畫的方向和時程。
值得注意的是，問卷調查僅是管理委員會用來收集住戶意見，做為制訂決策的參考依據，不能僭越基本體制下權力分配層級或取代會議功能。像即使問卷調查結果得到大部分住戶同意提高或降低公共基金收取標準的共識。管理委員會仍需召開區分所有權人會議，完成決議才能付諸實施。
另外，當管理委員會站在長期公共利益或基本職責推動某項措施，如果明知道問卷調查會得到反向不利的回應，可是該做的事又已刻不容緩，那就根本不該進行調查；或是即使做調查，也不能公布結果。譬如頂樓平台發生漏水住戶要求管理委員會進行修繕，經法院判決以公共基金支付修繕費用。如果管理委員會搞不清楚狀況、還要去徵詢更搞不清楚狀況的住戶大家該不該出這筆錢，通常只會讓自己落得進退失據、左右為難。大部分狀況，進行問卷調查是管理委員會對區分所有權人或住戶的尊重，是看大多數人的意見來做自己決策的參考。動作雖然是徵詢，但做決定的權力還是在管理委員自己手上。否則即應以召開區分所有權人會議、而非進行問卷調查來處理問題。如果問卷結果做出來，管理委員會卻偏偏反其道而行，那對參與問卷答覆的住戶來說，那無異打在自己臉上的一記耳光，極容易引起公憤，並因此降低對管理委員會的信任。
相對於問卷調查，連署是區分所有權人或住戶主動向管理委員會，甚至於跳過管理委員會，直接向全體區分所有權人提出主張的方法。值得注意的是，連署本身除了要求召開區分所有權人會議外不具效力。連署的人再多，也無法對管理委員會與其他人產生實質拘束。如果連署的內容超出建議性質、不是管理委員會聽或不聽都無所謂，就應該要求召開會議，透過區分所有權人會議做成決議，才能真正發揮連署的效果。
有些社區大樓居民在面對公共事務時會主張以「公投」來做決定。其實公寓大廈管理本身即已設計透過區分所有權人會議來對「事」做決策，而且分配權力或界定權利義務關係的唯一方法也唯有會議。因此所謂「公投」，必須透過召開區分所有權人會議實現，否則仍缺乏法律效力。不過社區大樓以所以會想辦「公投」，主要原因是希望能藉此打破會議在時間與空間上的限制（一群人必須在特定時間聚集在特定地點），讓更多人參與決策。但其實只要用心，社區大樓可以採用會議前辦說明會、使用議決書和設置出席代表等方法（詳見區分所有權人會議篇）把區分所有權人會議從會議型態轉變成投票型態，使公共事務決策既符合法律規定、同時兼具公共意見代表性。
有時社區大樓管理委員會和居民的衝突會升高到居民揚言罷免管理委員或主任委員的地步，可是翻遍公寓大廈管理條例，卻找不出任何可以著手進行罷免的規定。公寓大廈居民碰到了不適任的管理委員或主任委員，難道就無計可施，必須眼睜睜的任其做到任期結束嗎？
這個問題的答案不在法律，而在社區大樓自己的管理制度、在規約中是不是針對這種狀況預做準備。
社區大樓管理委員的單一任期多為一年，法律規定最多二年。大部分狀況下，管理委員是個沒人想幹的苦差事。因此在公寓大廈管理條例中產生管理委員、主任委員使用「推選」這個動詞，十分傳神地傳達了其中「半推半就」、「缺乏主動爭取意願」的態勢。管理委員、主任委員經常是在一種「犧牲小我、成全大我」、「我不入地獄誰入地獄」的情操下慷慨就任。在這種情勢下，如果法律規定在某種情形下，這些欠了管理委員一份人情的居民可以啟動某種機制，把看不順眼的管理委員罷免掉；對於這些「急公好義」的管理委員而言，叫人情何以堪？
但對社區大樓而言，選錯人或是讓人乘虛而入，導致對管理制度的傷害、對居民基本權利的壓迫，或對內部成員間互信關係的侵蝕，有時必須放下感情立即處理。否則放任不適任的管理委員恣意作為，其對公寓大廈的長期發展所造成的傷害可能將更難以預估，因此社區大樓實有必要預作因應。
但要針對某些或是全部管理委員進行罷免，又會讓當事人感到被否定、羞辱。不管罷免是否成功，他們心裏必然留下烙印，認為其他人無情無義，不懂得尊重體諒；在日後相處關係中，他們會以同樣甚至更嚴格、更不信任的態度要求、挑戰繼任的管理委員。這將造成互信降低與管理成本增加，往往形成惡性循環，並容易演變成派系鬥爭。
另一方面，罷免對其他住戶心裏同樣造成不良影響。對某些人來說，他們學習到透過罷免來教訓、修理不合己意的管理委員，從此養成用棍子代替蘿蔔、用威脅代替協商的習慣。對另一群人而言，他們看到管理委員沒做好的下場、也厭惡高度衝突的對抗關係，他們擔心自己以後成為被懲罰的對象，因此選擇冷漠退卻、不再參與公共事務。
為避免衝突擴大與內部關係惡化，社區大樓應採用「管理委員會任期中全面改選」來解決住戶與管理委員間無法化解的歧異衝突。亦即當多數住戶不滿意部分或全體管理委員表現時。可以發動「管理委員會任期中全面改選」，召開臨時區分所有權人會議，重新推選管理委員。原任管理委員如果獲得多數住戶支持，仍可繼續留任。而風評不佳、惹人非議者，則可能因此被其他人取代。新的管理委員會產生後須推選新的主任委員與常務委員，任期則至原任管理委員會任期屆滿為止
「管理委員會任期中全面改選」優點是沒有人會在衝突過程中成為被針對處理的對象。職務遭去除取代者容易替自己找到下台階，新的管理委員經過最新民意洗鍊，能夠代表多數人對公共事務處理的利益與意向。任期較正常管理委員任期短，如果社區大樓有強制區分所有權人輪流擔任管理委員的規定，可以藉此吸引某些願意「撿便宜」（擔任任期較短之管理委員）的區分所有權人出來幫忙收爛攤子。
為確保管理組織運作的穩定，避免三天兩頭「全面改選」，社區大樓發動「管理委員會任期中全面改選」的門檻不宜太低。最好有四分之ㄧ、甚至於三分之ㄧ以上區分所有權人連署要求召開區分所有權人會議，會議中有超過全體區分所有權人絕對多數比例同意（如三分之二出席，出席之四分之三同意）方可實施。相關規定應明訂於規約，但如規約中沒有訂定，而剛愎自用的管理委員會卻又已經把情勢搞到天怒人怨、無法挽回時，則應先召開區分所有權人會議通過在規約中增訂本項規定後，再行啟動改選。
很多社區大樓居民在建商交屋後向建商反應房屋營建品質不良或設備短少；建商卻不理不睬，存心以拖待變，憤怒的居民於是籌組「自救會」準備向建商討回公道。另一個常見的場面是，管理委員會行事霸道，既不按照規定定期召開區分所有權人會議，也不辦理改選直接自動連任、再加上財務收支狀況一直交代不清，居民忍無可忍，決定另外成立「自救會」做為對抗。
「自救會」是我們社會經常可以看到處於弱勢的一群人為了保護自身權益所組成的非正式團體。「自救會」的訴求大部分無法透過社會體制內的正常管道獲得解決。因為他們之所以需要「自救」，不外是體制完全無法提供協助，或者問題根本就來自體制。「自救會」通常是在萬不得已狀況下的產物，因為「自救會」通常缺乏資源，也缺乏法律依據保障其成員之間的關係。
社區大樓居民在處理自身權益時，不應自外於體制。相反的，應該了解並善用體制資源，使其發揮最大效益。像建商交屋後對住戶的修繕要求置之不理，也不代為召開區分所有權人會議協助成立公寓大廈管理組織。居民與其組織「自救會」，還不如直接循法律途徑自行成立管理委員會，藉管理委員會的法定角色與功能來整合內部意見與擔任對外溝通窗口。
另外當社區大樓管理因人謀不臧而荒腔走板、管理委員會根本失去合法性及正當性時，居民應該做的事是重新建立體制、推選召集人召開區分所有權人會議，產生新的管理委員直接取代依法無據的「管理委員會」。而不是組「自救會」、或「臨時管理委員會」，自己選擇體制外身份來進行對抗。 |
